Meglio accendere un mutuo o richiedere un prestito casa? Questa la domanda che molti si saranno posti al momento di acquistare casa o effettuare lavori di ristrutturazione su un immobile di proprietà. La valutazione relativa all’opportunità della richiesta di un mutuo piuttosto che di un prestito casa deve tener conto di diversi fattori, che andremo ad analizzare in questa breve guida alla scelta.
La premessa doverosa è che non sempre è possibile scegliere tra mutui e prestiti casa, dal momento che uno dei fattori discriminanti è senza dubbio rappresentato dall’importo, minimo e massimo, del finanziamento da richiedere.
Infatti per un mutuo si parte da una somma minima compresa tra 30.000 o 40.000 euro fino ad arrivare a importi molto elevati, anche nell’ordine di alcune centinaia di migliaia di euro, tenendo conto del valore dell’immobile da acquistare. Inoltre difficilmente verrà finanziato l’intero importo necessario all’acquisto.
Per un prestito casa è possibile partire anche da poche centinaia di euro, per arrivare a un massimo di 60.000 euro. In alcuni casi, tuttavia, è possibile richiedere importi maggiori, come avviene, ad esempio, per alcuni prodotti finanziari specifici attualmente presenti sul mercato del credito, come il prestito CreditMaxi Casa di UniCredit o BNL Revolution Più della Banca Nazionale del Lavoro. In particolare il finanziamento di UniCredit è stato concepito specificamente per l’acquisto della prima o della seconda casa, di terreni e per lavori di ristrutturazione su un immobile di proprietà.
Se la somma di cui si ha bisogno rientra in entrambe le tipologie di finanziamento, un prestito casa è quasi sempre preferibile a un mutuo, perché più facile e rapido da ottenere, in considerazione della documentazione necessaria per richiederlo.
Una volta valutato l’importo necessario, la principale differenza tra mutui e prestiti casa è individuabile nel tipo di garanzie che occorre fornire alla banca o alla società finanziaria erogante per ottenere il finanziamento.
Infatti l’accensione di un mutuo implica solitamente la fornitura di una garanzia reale, che si concretizza con l’ipoteca sull’immobile da acquistare e comporta il pagamento di spese notarili commisurate al valore iscritto ad ipoteca, che nella maggior parte dei casi è superiore al valore finanziato. Sempre più rari sono i mutui chirografari, ovvero finanziamenti senza garanzie reali, dal momento che l’unica garanzia è considerata la capacità di reddito del mutuatario. Tra l’altro questo tipo di mutuo ha lo svantaggio di prevede un tempo di rimborso piuttosto rapido, difficilmente superiore ai 60 mesi (5 anni).
Un prestito casa non comporta la fornitura di garanzie ipotecarie, anche se l’istituto erogante può chiedere una fideiussione o altro tipo di garanzia che comporti il coinvolgimento di soggetti terzi, che diventano così garanti in caso di inadempienza da parte dell’intestatario del contratto di finanziamento. Per avere maggior possibilità di ottenere un prestito casa è anche possibile presentare un cointestatario che, all’atto pratico e agli occhi della società erogante, è un soggetto che offre maggiori garanzie in caso di inadempienza rispetto a un garante.
Occorre tener conto anche della finalità del finanziamento. Infatti il ricorso a un mutuo è più adatto all’acquisto di un immobile, di un terreno di grandi dimensioni o a lavori di ristrutturazione di una certa consistenza. Tuttavia il prestito casa può rappresentare un’ottima alternativa nel caso in cui l’immobile da acquistare sia di piccole dimensioni, come può accadere per un monolocale, una cantina o un box, ma anche quando si intendono comprare terreni, effettuare ristrutturazioni, acquistare mobili e arredamento, provvedere alla manutenzione degli impianti della casa o al restauro di mobili antichi.
C’è poi da valutare la durata del piano di rimborso, legata ovviamente all’importo richiesto. Se infatti per un prestito casa difficilmente è possibile stipulare piani di ammortamento superiori a 120 mesi, ovvero 10 anni, per un mutuo il rimborso può arrivare a durare anche 40 anni.
Anche nella frequenza di rimborso delle rate ci sono differenze da valutare con attenzione, visto che per un prestito casa il pagamento avviene, salvo rare eccezioni, con cadenza mensile, mentre per un mutuo è possibile scegliere frequenze diverse: mensili, trimestrali, semestrali e annuali.
Tra l’altro, nel caso di mutui a tasso variabile, c’è un legame diretto tra l’indice di riferimento (Euribor, Eurirs e altri, ndr) e la frequenza di rimborso delle rate, e non sempre banche e finanziarie consentono al mutuatario di scegliere la cadenza preferita.
Altra valutazione da fare riguarda i tassi di interesse applicati, con riferimento al tipo di Tasso Annuo Nominale (TAN). Richiedendo un prestito casa la scelta si limita a tasso fisso o variabile. Possibilità ben più ampie per un mutuo, visto che, oltre alla scelta del TAN fisso, il TAN variabile può essere semplice, con cap o a rata costante, e può presentarsi anche il caso di un tasso misto, ovvero con opzione di scegliere tra l’applicazione di un tasso fisso o variabile a scadenze predefinite.
Infine, attenzione anche a prendere in considerazione l’obbligo o meno di sottoscrizione di una polizza assicurativa, che garantisca il rimborso delle rate e/o la restituzione dell’importo residuo in caso di imprevisti che possano capitare al richiedente in corso di finanziamento: dalla malattia alla perdita del posto di lavoro fino alla morte. Difficilmente l’istituto di credito eroga un mutuo senza un’assicurazione, il cui premio è sempre a carico del cliente, con un riflesso diretto sul costo totale del credito. Nel caso dei prestiti casa, invece, la stipula di un contratto assicurativo è di norma facoltativa.
Queste dunque le principali differenze e i vantaggi da valutare preliminarmente nel momento in cui ci si trova di fronte alla scelta tra un prestito casa e un mutuo.
Guida datata Dicembre 2012